«Рынок сжался, идет борьба за арендатора!»: как наличие фитнес-клуба спасает площади от простоя

Рынок коммерческих площадей на фоне кризиса уже не первый год находится в зоне высокой турбулентности и переживает свою болезненную трансформацию, отмечают аналитики. Несмотря на планомерное снижение арендных ставок, которое отмечается уже три года, пул арендаторов нестабилен, постоянно изменяется — как качественно, так и численно, а вакантность остается крайне высокой и достигает в отдельных сегментах 20-30%.

«Рынок сжался, идет борьба за арендатора. Ценовой прием — то есть, переманивание арендатора более низкими ставками, уже не работает. Нельзя бесконечно снижать ставки, этот демпинг погубит рынок, — говорит руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Виктор Оборский. — В таких условиях собственникам важно иметь неценовые инструменты, с помощью которых их площади будут выглядеть более конкурентоспособными и привлекательными, чем в соседнем БЦ. Ими как раз и выступает сопровождающая инфраструктура. Наличие в офисных зданиях помещений с другим — не офисным — целевым назначением: кафе, рестораны, банки, автосалоны, фитнес-клубы — это важное условие. Поддерживающие сервисные функции, обеспечивающие дополнительные комфорт и удобство для персонала и гостей, добавляют помещениям немалой привлекательности».

По мнению специалиста, присутствие таких сервисов в БЦ не приносит космической доходности девелоперу, но — вместе с тем — выгоду, которую они приносят, трудно переоценить. Фитнес-клубы и рестораны в одном помещении с офисами дают мощный эффект добавочной стоимости для арендаторов, они с гораздо большим интересом рассматривают площади с фитнесом, автосалоном или даже химчисткой по соседству, чем банальный «голый коридор» бизнес-центра, считает эксперт. При этом собственник не остается в накладе: те помещения, которые отводятся под спортзалы или закусочные, как правило, изначально не предназначены под офисы и не могут быть сданы для этих целей.

Торговые и торгово-развлекательные центры также заметно выигрывают от присутствия на их территории сопроводительной инфраструктуры — особенно той, что представляет сферу отдыха и здоровья, отмечают аналитики.

Виктор Оборский называет объекты такой инфраструктуры «якорями альтернативного посещения» и согласен, что они могут привлекать значительное число дополнительных посетителей ТРЦ. По подсчетам коммерческого директора группы компаний «Будхаус» Максима Гаврюшина, фитнес-центр в ТРЦ как якорь способен генерировать свыше тысячи человек в день. Вадим Непоседов, основатель и президент UTG, считает, что развлекательная составляющая всякого ТРЦ — основа успеха. Замеры аудитории показали: посетители в равной степени готовы тратиться как на покупки, так и на пребывание в фитнес-зале или в ресторане.

К слову представитель компании «К.А.Н.Девелопмент» так же убежден: рынок коммерческих проектов вышел на тот уровень развития, когда без сопроводительной инфраструктуры они рассматриваются как неполноценные. Особенную роль на территории коммерческих и торговых центров Никонов отводит присутствию фитнес-клубов. «Строя что-либо, мы создаем среду обитания — все, что нужно человеку, — сказал девелорпер в одном из интервью. — Фитнес уже стал одним из главных атрибутов жизни. Если человек проводит в фитнес-клубе один-два часа в день, то за год он «живет» там около месяца! У нас в 101 Tower почти весь персонал занимается фитнесом. В офисных центрах фитнес-клуб вообще необходимая вещь». Напомним, в БЦ 101 Tower фитнес-услуги предоставляет Sport Life — как и во всех прочих проектах компании «К.А.Н.Девелопмент».

«Фитнес-клубы нужны везде, — соглашается Дмитрий Екимов основатель группы компаний Sport Life. — В современном мире коммерческой недвижимости без спортплощадок не обойтись. На фитнес есть спрос, должно быть и предложение. Сфера фитнес-услуг — это Клондайк, на котором можно и нужно зарабатывать».

Девелоперы, предлагающие свои площади в долгосрочную аренду фитнес-операторам, никогда не остаются в накладе. По самым скромным расчетам, с учетом роста коэффициента продаж основных товаров или услуг, дополнительная прибыль может составлять от 3 до 15% в год.

«Хороший девелопер обязан привлекать партнеров, обеспечивающих качественный уровень инфраструктуры, — считает Валентин Яроменко, владелец «Mark&Sales», консалтинговой компании, управляющей продажами строительной корпорации «Риел». — Это повышает доверие клиентов к нему, что отражается на уровне и качестве продаж».

Справедливости ради стоит отметить, что отечественные операторы индустрии спорта и развлечений, спрос на которую, как мы видим, вопреки кризису стремительно повышается, не всегда готовы предложить качественный и доступный сервис. И выступить тем самым спасительным «якорем».

Привлечение оператора может обернуться лишней головной болью для собственника, если этот оператор – новичок в бизнесе, либо пытается работать по ошибочной бизнес-модели. А плохой «якорь» — хуже, чем его отсутствие. Ибо способен нанести немалый репутационный урон всему ТРЦ, предупреждают аналитики. Чтобы не попасть впросак, бизнес-аналитики рекомендуют вести дела с проверенными игроками рынка. На рынке фитнеса таковыми выступают в первую очередь сетевые операторы с многолетней репутацией как в Украине, так и за рубежом. Хороший пример — уже упомянутая сеть Sport Life.

Sport Life — это узнаваемый бренд, который предлагает унифицированный набор качественных опций по всей своей сети, — говорит Яроменко. — Приобретая площади в комплексе, где есть Sport Life, клиент понимает: он получает ожидаемое качество и уровень. Такое партнерство весьма выгодно и девелоперу и оператору фитнес-индустрии», — заключает наш собеседник.

Сегодня на счету сети — 47 действующих клубов, в проекте — еще 18. «Наша задача — открыть, как минимум, 65 клубов по стране, — говорит Дмитрий Екимов. — Если на начальном этапе мы приобщили к спорту более 50 тыс. человек, то после запуска новых клубов количество занимающихся перешагнуло 100 тыс». По данным Екимова, число сторонников фитнеса в Украине за несколько последних лет выросло до 5%, а 3,5% населения страны регулярно посещает фитнес-клубы. «Спрос на фитнес-услуги растет, у нас постоянно повышается количество клиентов, продлевающих абонементы из года в год, — констатирует Дмитрий. — Наши залы не пустуют. Думаю, это объясняется тем, что мы предоставляем хорошие услуги по демократическим ценам. В украинских реалиях фитнес — самый дешевый досуг на сегодняшний день: потребительские затраты на него в пересчете расходной части составляют около 15 грн. в день».

По оценкам девелоперов, Sport Life можно назвать самым гибким арендатором на украинском рынке. В его оперировании — огромный диапазон форматов площадей: от экспресс-клуба на 1500 кв. м. до Дворцов спорта в 8 000 м².

«Наши клубы размещаются практически во всех видах коммерческой недвижимости — ЖК, БЦ, ТЦ, ТРЦ, — говорит Екимов. — Отдельные виды коммерческой недвижимости получают свои выгоды: если наш фитнес-клуб войдет в структуру ТРЦ, то собственники увеличат посещаемость объекта на 5-7%. Наши лучшие клубы генерируют поток в 1 000 000 посетителей в год, что сопоставимо с небольшим ТЦ. Sport Life становится не просто «якорным» арендатором, а «супер-якорным». По прогнозам Дмитрия Екимова, сеть — несмотря на экономический кризис — намерена стремительно развиваться. «За счет того, что крупные сетевые ритейлерные бизнесы уходят с рынка в связи с кризисным положением и оставляют помещения, открываются новые возможности, — говорит наш собеседник. — Мы готовы к переговорам по долгосрочной аренде этих помещений от 1 000 м² и выше».

Оптимистичный взгляд на бизнес не только у одного Дмитрия Екимова — эту точку зрения поддерживают и опрошенные нами бизнес-аналитики. Будущее фитнес-индустрии в Украине уже сейчас видится весьма привлекательным. Потенциальный объем рынка колоссален — он может исчисляться миллиардами долларов в год. Спрос стабильно растет — на несколько процентов в год. Прибыльность фитнес-бизнеса — до 25% в год, каждый новый клуб после 3-5 лет работы полностью окупается (при условии, что этот клуб — элемент сети).

По прогнозам экспертов, в среднесрочной перспективе на плаву останутся те операторы, кто будет готов предложить качественный и узнаваемый набор услуг в непосредственной близости от места жительства или работы потенциального клиента и — по доступной цене.