Неликвидные стилобаты: кто виноват и что делать!?

Жить на первом этаже многоэтажки всегда считалось непрестижно, поэтому сегодня застройщики столкнулись с серьезной проблемой... Строительный бум многочисленных высоток как в столице, так и других городах Украины привел к вопросу ликвидности коммерческих площадей на первых этажах.

По-старинке многие украинские застройщики и девелоперы, особенно в регионах, предпочитают проектировать и сдавать арендаторам маленькие «нарезанные» площади под объекты так называемой первой необходимости: отделения банков, аптеки, кофейни, магазины, салоны красоты и др. Но опыт последних лет показывает, что подобное распоряжение коммерческими площадями перестало быть эффективным по целому ряду причин: экономический кризис, массовый «наплыв» многоэтажек и, конечно же общественный спрос, который, как Вы сами знаете, и формирует предложение. Но давайте разбираться по порядку.

Национальный кризис

В условиях всепоглощающего экономического упадка, с каждым новым годом мелкому и среднему бизнесу все сложнее выдерживать конкуренцию или даже, точнее сказать, просто удерживаться на плаву. И эта ситуация, при всей мнимой безопасности крупного бизнеса, не может не повлиять на него. Казалось бы, строительным компаниям-гигантам ничего не грозит — небоскребы как возводились, так и будут возводиться, жилые метры как продавались, так и будут продаваться. Но, так ли это на самом деле и что делать с огромными, но «нарезанными» коммерческими площадями на цокольных этажах!? Именно в этом контексте проблемы мелкого бизнеса начинают влиять на застройщика-арендодателя: кредитные каникулы, часто меняющиеся арендаторы либо же вообще пустые простаивающие помещения.

Как грибы после дождя

Сегодня на территории всей Украины и особенно в Киеве действительно наблюдается «строительный бум» жилья эконом-сегмента. И если в столице многие крупные застройщики уже понимают, что в условиях такого количества «недорогих» свечек, «заселить» первые этажи магазинчиками и кофейнями не выйдет, то в регионах еще далеко не все осознали такое положение вещей.

Условно говоря, 10 домов не нуждаются в 15 кофейнях — возвращаемся к термину «кредитные каникулы». Большинство столичных девелоперов уже поняли: искать нужно крупного и долгосрочного арендатора.

Представитель компании KAN Development Анна Попруга считает, что одним из удачных применений нежилой площади могут стать объекты спортивной инфраструктуры. В то же время, говорит она, управление этими объектами не является профильным бизнесом девелоперов.

Одной из заметных проблем рынка является необходимость долгосрочного стратегического планирования, к которому способны очень немногие украинские застройщики. «Такого рода решения принимаются на этапе проектирования и требуют партнерского соглашения с профессиональным оператором. Для большинства участников рынка интерес девелопера — выгодно продать помещение либо сдать его в долгосрочную аренду», — объясняет Анна Попруга.

Здоровый тренд

Впрочем, в позиции девелоперов есть слабые места. Основной из них — вопрос спроса. Например, управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов оценивает объем коммерческих помещений на первых этажах новостроек Киева примерно в 100-150 тыс. м². Вакантность в этом сегменте, по его наблюдениям, составляет более 30%. Популярность профессиональной коммерческой недвижимости (торговой и офисной) куда выше. По данным компании UTG, в 2017 году вакантность в столичных ТРЦ составляла 6,5%, в бизнес-центрах — 15%.

Кроме того, тогда как во всем мире, например, банковский сектор все больше уходит в онлайн, мода на здоровый образ жизни и спорт только набирает обороты. Законодателем этой моды выступают США, где, по данным компании Statista Inc., по состоянию на 2016 год в спорт-клубах занималось более 57 млн американцев (т.е., почти каждый 6-й житель страны). Сейчас, как сообщает компания Data-Lists, в США насчитывается 44 тыс. спорт-клубов. Это, по данным Statista Inc., ежегодный оборот примерно в $25,8 млрд только в США. Всего же глобальная индустрия спорт-клубов генерирует более $80 млрд в год, и этот объем постоянно увеличивается. 

Количество спорт-клубов в США, тыс. ед.

Можно не ходить так далеко. По данным компании Colliers International, центр Лондона сейчас переживает бум спорт-клубов разного формата: от полноценных фитнесс-центров до студий. Доминируют на нем операторы среднего бизнеса, тогда как лакшери-объекты занимают только 10% рынка (22% от общей площади спортклубов). Но и это не все. Рост спроса на спорт ведет к росту потребности в сопутствующих услугах: посетителям спорт-клубов нужны магазины для спортивной одежды, соковые бары и т.д. Таким образом, повышается спрос на определенные локации и их рыночная стоимость. Примечательно, что 35% спорт-клубов находятся в подвальных помещениях, 54% — на уровне цокольного этажа (фундамента). 

Количество спорт-клубов в центре Лондона, %

Можно посмотреть еще ближе, на Украину. По данным аналитической компании Pro-Consulting, по состоянию на 2015 год только 9% украинцев посещали спорт-клубы, тогда как в Европе этот показатель достигал 25%. То есть, с одной стороны, потенциал очень большой.

Спорт на первом этаже

Несмотря на явный тренд к спорту, заметили его лишь немногие застройщики. «У нас есть опыт реализации фитнес-центра Sport Life в ЖК «Триумф», который был введен в эксплуатацию в 2008 году. Его успешность была определена двумя факторами: во-первых, в то время фитнес-индустрия была еще не так развита, что определило повышенный спрос, во-вторых, нам удалось сделать его действительно люксовым — начиная от большой площади и отделки и заканчивая наличием бассейна. В фитнес-центре было предусмотрено полноценное зонирование, достаточное количество помещений для групповых занятий (в том числе и детских), что дает возможность для предоставления большого перечня видов активностей. Мы изначально подошли к фитнес-центру, как к якорному объекту, а не просто элементу инфраструктуры», — рассказывает заместитель гендиректора по развитию и маркетингу компании «ТММ» Алексей Говорун. 

Спорт-клубы на первых этажах запланированы или реализованы в таких столичных ЖК как Smart Plaza Politech (со 2 по 4 этажи, причем на втором расположится бассейн), «Славутич», «Лико Град», «Южные врата». За пределами Киева примеров еще меньше: по 1-2 таким проектам во Львове и Днепре. «Хотя потенциал огромный. Все хотят заниматься спортом и при этом тратить на логистику минимум времени», — говорит Дмитрий Екимов, основатель группы компаний Sport Life.

В качестве дополнительных аргументов «за» он приводит такие. Во-первых, очищение фасадов от визуального мусора. «Одна вывеска спортклуба — это гораздо симпатичней, чем набор из разнообразных вывесок нескольких арендаторов, что тем самым способно превратить даже самый элитный дом в какой-то «шанхай», — говорит он. Во-вторых, для девелопера выгодней один долгосрочный якорный арендатор, чем несколько мелких, которые периодически будут съезжать. По словам Дмитрия Екимова, Sport Life, например, готов подписывать договоры на срок от 10-15 лет, причем брать в аренду не такие уж большие площади — от 2 000 м².

«На сегодняшний день покупатель жилья стал более требовательным и опытными. Люди не готовы покупать просто квадратные метры. Поэтому наличие инфраструктуры, в том числе качественного фитнес-центра, является сегодня крайне важным для потребителя. Люди хотят тратить минимум времени на передвижение по городу, сегодня человеку нужно все иметь под рукой, будь то спортзал или магазин, кафешка либо детский клуб», — говорит Анна Попруга. 

В проектах KAN Development всегда есть спортивные локации, хотя в таких крупных ЖК как «Комфорт Таун» и «Файна Таун» девелопер решил обустроить спорт-клубы не на первых этажах, а в отдельно стоящих зданиях. «С точки зрения инженерии при проектировании помещения под фитнес необходимо предусмотреть мероприятия, отличающиеся от магазинов или кафе. Это совсем другое количество людей, другой объем потребления электроэнергии, воды и т.д. Если формат спортивного клуба предусматривает наличие бассейна — стоимость реализации значительно возрастает. Зачастую, управление таким клубом отдается в руки профессионального оператора. Компания KAN Development в своих проектах много лет сотрудничает с сетью Sport Life», — рассказывает Анна Попруга. 

Проблема остается в том, что размещение спорт-клуба на первом этаже нужно проектировать заранее. «Можно, конечно, и перепроектировать, и перепланировать, но качество потеряется», — говорит руководитель проектной группы «Архиматика» Александр Попов. По его словам, если речь идет о создании обычного фитнес-клуба, то стоимость строительства такого помещения примерно равна стоимости строительства обычных коммерческих помещений. Бассейн, по его подсчетам, может обойтись примерно вдвое дороже. «Все зависит от целей. Строить спортклуб можно и в ЖК эконом-класса, просто использовать другие проектные решение, материалы и технологии. Но на привлекательности объекта и повышении качества жизни такие решения точно сказываются», — говорит он.

Но, также эксперты уверяют, что девелоперам и застройщикам стоит очень тщательно подходить к выбору спортивного оператора, поскольку менеджмент и управление фитнес-клубом с бассейном, пожалуй, одно из самых сложных направлений бизнеса. В этом случае, они рекомендуют заключать договора с проверенными, в первую очередь, временем фитнес-сетями, котрые имеют управленческий опыт клубами не менее 10 лет.