Неліквідні стилобати: хто винен і що робити !?

Жити на першому поверсі багатоповерхівки завжди вважалося непрестижно, тому сьогодні забудовники зустрілися з серйозною проблемою... Будівельний бум численних висоток як в столиці, так і в інших містах України привів до питання ліквідності комерційних площ на перших поверхах.

Як і раніше, багато українських забудовників і девелоперів, особливо в регіонах, вважають, що краще проектувати і здавати орендарям маленькі «нарізані» площі під об'єкти так званої першої необхідності: відділення банків, аптеки, кав'ярні, магазини, салони краси та ін. Але досвід останніх років показує, що подібне розпорядження комерційними площами перестало бути ефективним за цілою низкою причин: економічна криза, масовий «наплив» багатоповерхівок і, звичайно ж суспільний попит, який, як Ви самі знаєте, і формує пропозицію. Але давайте розбиратися по порядку.

Національний криза

В умовах всепоглинаючого економічного занепаду, з кожним новим роком дрібному і середньому бізнесу все складніше витримувати конкуренцію або навіть, точніше сказати, просто утримуватися на плаву. І ця ситуація, при всій уявній безпеці великого бізнесу, не може не вплинути на нього. Здавалося б, будівельним компаніям-гігантам нічого не загрожує - хмарочоси як зводилися, так і будуть зводитися, житлові метри як продавалися, так і будуть продаватися. Але, чи так це насправді і що робити з величезними, але «нарізаними» комерційними площами на цокольних поверхах!? Саме в цьому контексті проблеми дрібного бізнесу починають впливати на забудовника-орендодавця: кредитні канікули, орендарі, що постійно змінюються або ж взагалі приміщення простоюють порожніми.

Як гриби після дощу

Сьогодні на території всієї України і особливо в Києві дійсно спостерігається «будівельний бум» житла економ-класу. І якщо в столиці багато великих забудовників вже розуміють, що в умовах такої кількості «недорогих» свічок, «заселити» перші поверхи магазинчиками і кав'ярнями не вийде, то в регіонах ще далеко не всі усвідомили такий стан речей.

Умовно кажучи, 10 будинків не потребують 15 кав'ярень — повертаємося до терміну «кредитні канікули». Більшість столичних девелоперів вже зрозуміли: шукати треба великого і довгострокового орендаря.

Представник компанії KAN Development Анна Попруга вважає, що одним із вдалих застосувань нежитлової площі можуть стати об'єкти спортивної інфраструктури. У той же час, говорить вона, управління цими об'єктами не є профільним бізнесом для девелоперів.

Однією з помітних проблем ринку є необхідність довгострокового стратегічного планування, до якого здатні далеко не всі українські забудовники. «Такого роду рішення приймаються на етапі проектування і вимагають партнерської угоди з професійним оператором. Для більшості учасників ринку інтерес девелопера — вигідно продати приміщення або здати його в довгострокову оренду», — пояснює Ганна Попруга.

Здоровий тренд

Втім, в позиції девелоперів є слабкі місця. Основний з них — питання попиту. Наприклад, керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов оцінює обсяг комерційних приміщень на перших поверхах новобудов Києва приблизно в 100-150 тис. м². Вакантность в цьому сегменті, за його спостереженнями, становить понад 30%. Популярність професійної комерційної нерухомості (торгової та офісної) куди вище. За даними компанії UTG, у 2017 році вакантність в столичних ТРЦ становила 6,5%, в бізнес-центрах — 15%.

Крім того, тоді як у всьому світі, наприклад, банківський сектор все більше йде в онлайн, мода на здоровий спосіб життя і спорт тільки набирає обертів. Законодавцем цієї моди виступають США, де, за даними компанії Statista Inc., станом на 2016 рік в спорт-клубах займалося більше 57 млн ​​американців (тобто, майже кожен 6-й житель країни). Зараз, як повідомляє компанія Data-Lists, в США налічується 44 тис. Спорт-клубів. Це, за даними Statista Inc., щорічний оборот приблизно в $ 25,8 млрд тільки в США. Всього ж глобальна індустрія спорт-клубів генерує більше $ 80 млрд на рік, і цей обсяг постійно збільшується.

Кількість спорт-клубів в США, тис.одниць 

Можна не ходити так далеко. За даними компанії Colliers International, центр Лондона зараз переживає бум спорт-клубів різного формату: від повноцінних фітнес-центрів до студій. Домінують на ньому оператори середнього бізнесу, тоді як лакшери-об'єкти займають лише 10% ринку (22% від загальної площі спортклубів). Але і це не все. Зростання попиту на спорт веде до зростання потреби в супутніх послугах: відвідувачам спорт-клубів потрібні магазини для спортивного одягу, фреш-бари і т.д. Таким чином, підвищується попит на певні локації і їх ринкова вартість. Примітно, що 35% спорт-клубів знаходяться в підвальних приміщеннях, 54% — на рівні цокольного поверху (фундаменту).

Кількість спорт-клубів в центрі Лондона, %

Можна подивитися ще ближче, на Україну. За даними аналітичної компанії Pro-Consulting, станом на 2015 рік тільки 9% українців відвідували спорт-клуби, тоді як в Європі цей показник досягав 25%. Тобто, з одного боку, потенціал дуже великий.

Спорт на першому поверсі

Незважаючи на явний тренд до спорту, помітили його лише деякі забудовники. «У нас є досвід реалізації фітнес-центру Sport Life в ЖК «Тріумф», який був введений в експлуатацію в 2008 році. Його успішність була визначена двома факторами: по-перше, в той час фітнес-індустрія була ще не так розвинена, що визначило підвищений попит, по-друге, нам вдалося зробити його дійсно люксовим — починаючи від великої площі та оздоблення і закінчуючи наявністю басейну. У фітнес-центрі було передбачено повноцінне зонування, достатня кількість приміщень для групових занять (в тому числі і дитячих), що дає можливість надання великого переліку видів активностей. Ми спочатку підійшли до фітнес-центру, як до якірного об'єкту, а не просто елементу інфраструктури», — розповідає заступник гендиректора з розвитку і маркетингу компанії«ТММ» Олексій Говорун. 

Спорт-клуби на перших поверхах заплановані або реалізовані в таких столичних ЖК як Smart Plaza Politech (з 2 по 4 поверхи, причому на другому розташується басейн), «Славутич», «Ліко Град», «Південні ворота». За межами Києва прикладів ще менше: по 1-2 таких проектів у Львові та Дніпрі. «Хоча потенціал величезний. Всі хочуть займатися спортом і при цьому витрачати на логістику мінімум часу», — говорить Дмитро Єкімов, засновник групи компаній Sport Life.

В якості додаткових аргументів «за» він наводить такі. По-перше, очищення фасадів від візуального сміття. «Одна вивіска спортклубу — це набагато симпатичніше, ніж набір з різноманітних вивісок декількох орендарів, що тим самим здатне перетворити навіть самий елітний будинок в якийсь «шанхай», — говорить він. По-друге, для девелопера вигідніше один довгостроковий якірний орендар, ніж кілька дрібних, які періодично будуть з'їжджати. За словами Дмитра Екимова, Sport Life, наприклад, готовий підписувати договори на термін від 10-15 років, причому брати в оренду не такі вже великі площі — від 2 000 м².

«На сьогоднішній день покупець житла став більш вимогливим і досвідченими. Люди не готові купувати просто квадратні метри. Тому наявність інфраструктури, в тому числі якісного фітнес-центру, є сьогодні вкрай важливим для споживача. Люди хочуть витрачати мінімум часу на пересування по місту, сьогодні людині потрібно все мати під рукою,нехай це буде спортзал або магазин, кафе або дитячий клуб», — каже Анна Попруга.

У проектах KAN Development завжди є спортивні локації, хоча в таких великих ЖК як «Комфорт Таун» і «Файна Таун» девелопер вирішив облаштувати спорт-клуби не на перших поверхах, а в окремих будинках. «З точки зору інженерії при проектуванні приміщення під фітнес необхідно передбачити заходи, що відрізняються від магазинів або кафе. Це зовсім інша кількість людей, інший обсяг споживання електроенергії, води і т.д. Якщо формат спортивного клубу передбачає наявність басейну — вартість реалізації значно зростає. Найчастіше, управління таким клубом віддається в руки професійного оператора. Компанія KAN Development в своїх проектах багато років співпрацює з мережею Sport Life», — розповідає Анна Попруга.

Проблема залишається в тому, що розміщення спорт-клубу на першому поверсі потрібно проектувати заздалегідь. «Можна, звичайно, і перепроектувати, і перепланувати, але якість загубиться», — говорить керівник проектної групи «Архиматика» Олександр Попов. За його словами, якщо мова йде про створення звичайного фітнес-клубу, то вартість будівництва такого приміщення приблизно дорівнює вартості будівництва звичайних комерційних приміщень. Басейн, за його підрахунками, може обійтися приблизно вдвічі дорожче. «Все залежить від цілей. Будувати спортклуб можна і в ЖК економ-класу, просто використовувати інші проектні рішення, матеріали і технології. Але на привабливості об'єкта та підвищенні якості життя такі рішення точно позначаються », — говорить він.

Але, також експерти запевняють, що девелоперам і забудовникам варто дуже ретельно підходити до вибору спортивного оператора, оскільки менеджмент і управління фітнес-клубом з басейном, мабуть, одне з найскладніших напрямків бізнесу. У цьому випадку, вони рекомендують укладати договори з перевіреними, в першу чергу, часом фітнес-мережами, котрі мають управлінський досвід клубами не менше 10 років.